Vandaag verscheen het artikel Mist rond Ghelamco Arena trekt beetje op (De Gentenaar). Nog nooit las ik zoveel misleidingen en leugens in een artikel. Los van de vele onjuistheden in het artikel stoort de onderliggende boodschap mij het meest. Christophe Peeters wil ons doen geloven dat alles simpeler wordt door de ontbinding van Buffalo nv. Niets is minder waar. De inkanteling van Buffalo nv in Sogent (stadsontwikkelingsbedrijf Gent), met verkoop van patrimonium aan het mobiliteitsbedrijf houdt in dat we de eventuele verliezen nu verder verspreid worden. Om in de toekomst een volledig beeld te vormen van de kosten voor de Gentenaar moeten we voorts de specifieke verliezen isoleren in de boekhouding van Sogent, het mobiliteitsbedrijf, Stad Gent en cvba Arteveldestadion. Het wordt dus de komende jaren ingewikkelder dan nu, want nu hoefden we enkel de verliezen van nv Buffalo en Cvba Artevelde stadion op te tellen en samen te voegen met de afbetaling van Stad Gent aan TMVW, om de jaarlijkse verliezen te kennen.
Hoeveel zal de Ghelamco Arena de Gentenaar kosten?
Patrick Devers, advocaat van de Stad Gent, cvba Artevelde-stadion, KAA Gent, Sogent enz, legde op een persconferentie in 2016 reeds een nota voor met de berekening die zou moeten bewijzen dat Stad Gent finaal winst zou maken aan het project Ghelamco Arena. In mijn boek maakte ik reeds vodden van zijn financiële nota die op veel vlakken volledig onjuist is. Hoe zit het dan wel?
Ten eerste wil ik duidelijk stellen dat ik hieronder spreek over het voetstadion met parkings en inclusief de canon van de erfpacht, dus zonder Arteveldehotel, kantoortorens, Brico en hun respectievelijke parkings, hun erfpachten of andere concessies. We spreken dan over een kostprijs van ongeveer 75 miljoen euro.
Stad Gent betaalde onrechtreeks- via Buffalo nv 24,5 miljoen euro, via TMVW 13,2 miljoen euro, en via cvba Artevelde-stadion 4,5 miljoen euro, samen goed voor 42,2 miljoen euro. KAA Gent betaalt aan cvba Artevelde -stadion en nv Buffalo een vergoeding voor de erfpacht +/-90.000 euro en huur parking(s) +/- 15.000 euro. De huur/opstal voor het voetbal-gerelateerd gedeelte van het stadion bedraagt 830.000 euro per jaar (eerste drie jaar 400.000 euro), dit bedrag is niet geïndexeerd tot 2038, vanaf dan wordt de originele huur van 400.000 euro geïndexeerd waardoor ze vermoedelijk nog maar 600.000 euro (raming uit nota Devers) per jaar zullen betalen. Op vijftig jaar zullen de inkomsten van huur/opstal +/- 34,4 miljoen euro bedragen + 4,5 miljoen euro erfpachtbijdragen + 750.000 euro huur/opstal parking = 39,7 miljoen euro.
Zoals elke huurder van een handelspand betaalt AA Gent ook een onroerende voorheffing aan de overheid van +/- 200.000 euro per jaar. Dat is uiteraard geen huur al laten ze wel graag uitschijnen dat die taks aan de overheid een huur is.
Het is hoogstnodig dat er eens duidelijkheid komt over de huur die AA Gent betaalt aan Stad Gent voor het voetbalgerelateerd gedeelte. (zonder huurprijs parkings en taksen) Michel Louwagie en Ivan De Witte spreken in de media de ene keer over 1 miljoen euro huur, de andere keer over 1,2 miljoen euro en Christophe Peeters sprak vandaag in De Gentenaar over 1,5 miljoen euro huur. (uit de jaarrekening van CVBA Artevelde-stadion blijkt het in elk geval niet)
In de officiële subsidieaanvraag (2012) bij Vlaanderen van AA Gent en Stad Gent, tekenden Ivan De Witte en Daniël Termont een officiële document waarin sprake is van 400.000 euro huur per jaar de eerste drie jaar en vervolgens 830.000 euro. Ook in de nota Devers (2016) staat het zo. Werd de huur sindsdien aangepast? Als we Peeters mogen geloven zou die bijna verdubbeld zijn. Dat men daarover nu eens duidelijkheid schept. Uiteraard met de transparantie waar men zo trots op is door de documenten voor te leggen die het staven. Ter info in de marge: KV Oostende betaalt aan Marc Coucke 1,2 miljoen euro huur per jaar voor een infrastructuur van +/- 20 miljoen euro. Naast de huur voor het voetbalstadion betalen ze daar ook een erfpacht, huur parkings, onroerende voorheffing en andere taksen.
Naast inkomsten zijn er ook onkosten
Je zou denken netjes geregeld 42,2 miljoen euro geïnvesteerd en na 50 jaar 39,7 miljoen euro terug en daarbovenop de Ghelamco Arena in bezit krijgen. Dat is wat Advocaat Devers en ook schepen Peeters u willen doen geloven. Maar er is uiteraard meer. Tegenover de inkomsten staan ook operationele en financiële kosten van Buffalo nv en cvba Artevelde-stadion. Zo heeft cvba Artevelde-stadion een lening(Belfius) lopen ten bedrage van 15,5 miljoen euro die moet afbetaald worden en waarop interesten moeten betaald worden. De inkomsten (39,7 miljoen euro op 50 jaar, zie hierboven) van beide stadsvennootschappen staan dus tegenover hun onkosten en uitgaven. Feit is dat er momenteel meer kosten zijn dan inkomsten. Zo leed nv Buffalo (98% Stad Gent) op 31 december 2018 een gecumuleerd verlies van +/- 3,5 miljoen euro en cvba Artevelde-stadion (79% Stad Gent situatie op 1 januari 2019) +/- 3,5 miljoen euro verlies.
Sinds de opening van de Ghelamco Arena spreken we dus over een structureel verlies van +/- 1 miljoen euro per jaar. Als we dat extrapoleren betekent dit, na 50 jaar, 50 miljoen euro. Kunnen we dit huidig jaarlijks verlies zo maar extrapoleren? Wellicht niet, want enerzijds zullen er langs de kostenzijde waarschijnlijk financiële kosten verdwijnen, en anderzijds moet cvba Artevelde - stadion alle grote onderhoudskosten aan de Ghelamco Arena betalen en daalt de huurprijs die KAA Gent jaarlijks moet betalen vanaf 2038. In alle eerlijkheid kan je geen exacte financiële voorspelling of extrapolatie doen want er zijn momenteel teveel variabelen. Het enige wat we met zekerheid kunnen stellen is dat de stadsbedrijven cvba Artevelde-stadion en Buffalo nv na 6 jaar 7 miljoen verlies lijden op een investering van 42,2 miljoen euro. Het is alsof je je geld op een spaarboekje plaatst met negatieve rente van 19%.
Na vijftig jaar komen de gebouwen in handen van Stad Gent. Hoeveel het stadion dan nog waard zal zijn is koffiedik-kijken. Feit is dat het Olympiastadion (Club Brugge) na 45 jaar nog nul euro waard is en afgebroken moet worden door betonrot ̶ tenzij er 20 miljoen euro geïnvesteerd wordt. Misschien zijn de bouwtechnieken en materialen nu stukken beter en is de Ghelamco Arena na 50 jaar wel nog enkele miljoenen euro's waard.
Structureel verlies van maximaal 75 miljoen euro.
De stadsvennootschappen lijden nu een gecumuleerd verlies van 7 miljoen euro aan hun investering van 42,2 miljoen euro in de Ghelamco Arena. Als de inkomsten, zoals de huur voor het voetbalgerelateerd gedeelte niet verhoogd worden dan noteren we na 50 jaar hoogstwaarschijnlijk tussen de 50 à 75 miljoen euro structureel verlies voor cvba Artevelde-stadion (waarvan Stad Gent 79% eigenaar is). Daarvan mag de stad Gent dan nog de waarde van het stadion aftrekken.
Voor alle duidelijkheid het gaat hier niet om een investering van openbaar nut, zoals een zwembad, cultureel centrum of sporthal waar vele sport- of cultuurverenigingen en inwoners van kunnen gebruik maken. Het gaat hier om een investering van 42,2 miljoen euro in een bedrijvencomplex waarvan de grootste bedrijvenruimte op maat gemaakt is voor 1 bedrijf: KAA Gent (sinds het Bosmanarrest zijn professionele sportploegen juridisch gelijkgesteld aan bedrijven) Zou de Gentenaar het pikken dat stad Gent 42,2 miljoen euro investeert in een cultuurpaleis dat enkel en alleen door het professioneel cultuurbedrijf studio 100 mag geëxploiteerd worden en waarbij alle andere cultuurverenigingen in de kou blijven staan?
Ignace Vandewalle
